Waar let ik op als ik een jaren 30 woning koop in Blijdorp?

Let bij een jaren 30 woning in Blijdorp eerst op de fundering. De wijk staat op houten palen en aan de buitenkant zie je daar weinig van. Kijk daarna naar isolatie, vocht in de kruipruimte, de afspraken met de buren in een gesplitst pand en wat je mag veranderen in een beschermd stadsgezicht, en koop nooit zonder bouwkundige keuring.

We hebben een vestiging in Blijdorp. We lopen hier dus vaak door portieken en over steile trappen, met kopers die bij de erker al half verliefd zijn. Dat snappen we wel. De wijk is tussen 1931 en 1940 aangelegd in de Blijdorpse polder en heeft een samenhang die je in Rotterdam niet vaak tegenkomt. Maar een woning van bijna honderd jaar oud vraagt om een andere blik dan nieuwbouw. Met ruim 40 jaar ervaring in deze stad zien we bij kopers steeds dezelfde zeven fouten terugkomen.

Fout 1: aannemen dat de fundering goed is omdat het huis recht staat

Deuren sluiten, er zitten geen scheuren in de muren, de vloer voelt vlak. Dan zit het wel goed, denken veel kopers. Helaas werkt het zo niet: houten palen kunnen jarenlang aangetast worden voordat je er boven de grond iets van merkt. Volgens de gemeente Rotterdam ontstaan funderingsproblemen meestal door een combinatie van oorzaken. Paalrot ontstaat als het hout droog komt te staan en schimmels hun gang kunnen gaan. Bij palenpest tasten bacteriën het hout aan. En bij negatieve kleef trekt grond door bodemdaling de palen omlaag. Ook bouwfouten uit die tijd, zoals te korte of te weinig palen, kunnen meespelen.

Funderingsherstel is een van de zwaarste klussen die je aan een woning kunt hebben. In een rij of portiek doe je het vaak samen met de buren. Dat betekent overleggen, wachten en meebetalen, ook als jouw deel van het blok er nog redelijk bij staat.

Zoek daarom eerst het adres op in de Rotterdamse funderingskaart van de gemeente. Vraag de verkoper of er al funderingsonderzoek is gedaan, voor deze woning of voor het hele blok, en vraag om het rapport. Is er niets, neem dan een ontbindende voorwaarde op voor funderingsonderzoek. Een paar weken langer onzeker zijn is beter dan jaren met een probleem onder je vloer zitten.

Fout 2: enkel glas en een laag energielabel wegzetten als iets voor later

We zien in Blijdorp vaak jaren 30 woningen met nog deels enkel glas, bijvoorbeeld in de bovenlichten of rond het glas-in-lood. Daarbij komen ongeïsoleerde vloeren en daken. Bij de bezichtiging valt het niemand op, want het is een zachte dag en de radiatoren staan uit.

In de winter merk je het wel: tocht, koude voeten en een stevige energierekening. Het energielabel kan bovendien meewegen in je hypotheek. Onze hypotheekadviseur rekent dat graag met je door, voordat je een bod doet.

Neem isolatie dus mee in je bod. Vraag vooraf wat er mogelijk is en wat het ongeveer gaat kosten. Vloerisolatie via de kruipruimte en dakisolatie zijn meestal goed te regelen. Bij de voorgevel ligt het anders, en daarmee komen we bij de volgende fout.

Fout 3: vergeten dat Blijdorp een beschermd stadsgezicht is

Het rijksbeschermd gezicht Blijdorp / Bergpolder is op 5 november 2014 definitief aangewezen. De bescherming ligt vast in het bestemmingsplan van de gemeente. Je mag gewoon verbouwen, maar met regels die het karakter van de wijk bewaken.

Kopers komen soms binnen met een plan voor een dakkapel aan de voorkant of nieuwe kozijnen in de gevel. Blijkt dat niet te mogen, of alleen in een andere uitvoering, dan klopt je begroting niet meer en loopt je verbouwing vertraging op. Vervelend als je de woning dan al gekocht hebt.

Weet je wat je wilt veranderen, zoek dat dan uit voordat je biedt. De gemeente heeft een handleiding voor bewoners met praktische tips over veelvoorkomende werkzaamheden in een beschermd stadsgezicht. Twijfel je, leg je plan dan vooraf voor bij de gemeente.

Fout 4: de kruipruimte overslaan

Het luik zit onder de mat in de gang of achterin een kast, en niemand doet het open. Zonde, want in de polder is dat precies de plek waar je het meest leert. Staat er water? Ruikt het muf? Is de houten balklaag donker of zacht als je erop drukt?

Vocht uit de kruipruimte trekt omhoog. Je krijgt een klam huis, schimmel achter de plinten en in het ergste geval een houten vloer die eruit moet.

Vraag of je mag kijken, neem een zaklamp mee en laat de bouwkundig keurder er echt in gaan. Let ook op de ventilatieroosters in de gevel. Zitten die dicht, dan is dat vaak al de helft van het probleem. Bodemfolie en isolatie lossen veel op, maar reken het wel mee in je plannen.

Fout 5: originele details niet op waarde schatten

Glas-in-lood in de voordeur, paneeldeuren, ensuite schuifdeuren, een schouw, granito in de gang. De ene koper ziet er vooral onderhoud in. Bij een andere woning zijn ze tijdens een snelle verbouwing al verdwenen.

Wat weg is, krijg je niet meer terug. En juist die details maken een jaren 30 woning in Blijdorp gewild bij de volgende koper.

Maak bij de bezichtiging een lijstje van wat er nog origineel is en in welke staat. Wil je isoleren, kies dan oplossingen die de details sparen, zoals een extra glaslaag aan de binnenkant achter het glas-in-lood. Herstellen is soms duurder dan vervangen, maar in onze ervaring zie je dat terug in je woonplezier en later bij de verkoop.

Fout 6: de VvE bij een boven- of benedenwoning negeren

Veel jaren 30 panden in Blijdorp zijn gesplitst in een benedenwoning en een of meer bovenwoningen. Dan is er een VvE, ook als die in de praktijk nooit vergadert. Zo’n slapende VvE heeft vaak geen reservepot en geen onderhoudsplan.

Dak, gevel en fundering zijn van iedereen samen. Moet het dak worden vernieuwd of het blok op nieuwe palen, dan betaal je je deel. En je moet het eens worden met de buren boven of beneden, wat niet altijd soepel gaat.

Vraag de splitsingsakte op, de notulen van de laatste vergaderingen en de stand van het reservefonds. Bij een benedenwoning wil je weten van wie de tuin is en wie de kruipruimte onderhoudt. Bij een bovenwoning kijk je hoe het dak en de trap geregeld zijn. Zijn er geen afspraken, dan weet je in elk geval waar je na de koop mee aan de slag moet.

Fout 7: de bouwkundige keuring zien als overbodige kosten

Als er veel belangstelling is, laten kopers de keuring soms vallen om hun bod sterker te maken. Bij een jaren 30 woning raden we dat altijd af.

Een keurder ziet scheefstand, scheuren, houtrot in kozijnen en de staat van het dak en de leidingen. Wat hij niet ziet, zijn de palen. Daarvoor heb je funderingsonderzoek nodig. Het zijn twee verschillende onderzoeken, en in Blijdorp wil je ze allebei kunnen inzetten.

Neem een ontbindende voorwaarde op voor de keuring, plan hem snel in en bespreek de uitkomst ruim voordat de termijn verloopt. Met een keuringsrapport kun je ook onderhandelen. Bij onze begeleiding bij het kopen van een woning lopen we het rapport samen met je door en kijken we wat het betekent voor je bod.

Even sparren voordat je biedt

Heb je op Funda een jaren 30 woning in Blijdorp gezien en wil je weten waar je bij dat adres op moet letten? Zet je vragen op een rij en neem ze mee naar de bezichtiging, of loop eerst even bij ons binnen. Via de contactpagina plan je een afspraak.

Bronnen

• Funderingsproblemen (rotterdam.nl)
• Blijdorp/Blijdorpsepolder – Wijkprofiel Rotterdam (wijkprofiel.rotterdam.nl)
• Rijksbeschermd gezicht Blijdorp / Bergpolder (nl.wikipedia.org)
• Monumenten (duurzaam010.nl)

Veelgestelde vragen over waar let ik op als ik een jaren 30 woning koop in blijdorp